QUYỀN CỦA CƯ DÂN ĐỐI VỚI QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ: 5 ĐIỀU BẮT BUỘC PHẢI BIẾT

Khi sở hữu một căn hộ chung cư, bên cạnh giá trị căn nhà, có một khoản tài chính không hề nhỏ mà bất kỳ ai cũng phải đóng: 2% quỹ bảo trì. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy có rất nhiều tranh chấp xảy ra xung quanh khoản tiền này do Cư dân chưa nắm rõ quyền lợi của mình.

Vậy pháp luật quy định quyền của Cư dân đối với quỹ bảo trì chung cư như thế nào? Làm sao để đảm bảo số tiền của mình được sử dụng minh bạch, đúng mục đích? Hãy cùng IPS tìm hiểu những quyền hạn cốt lõi Cư dân được bảo vệ nghiêm ngặt bởi Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.

1. Quỹ bảo trì chung cư là tài sản sở hữu chung của Cư dân

Nhiều người lầm tưởng rằng sau khi đóng 2% quỹ bảo trì, số tiền này sẽ thuộc quyền định đoạt hoàn toàn của Chủ đầu tư (CĐT) hoặc Ban quản trị (BQT). Nhưng không đấy là một quan niệm sai lầm.

Theo Luật Nhà ở 2023, Quỹ bảo trì dùng để thực hiện bảo trì, sửa chữa định kỳ hoặc đột xuất các hạng mục thuộc sở hữu chung nhằm đảm bảo an toàn và vận hành ổn định cho toàn bộ tòa nhà như các hệ thống kỹ thuật, hệ thống thang máy, PCCC, Xử lý nước thải, khu vực công cộng,....

Bản chất của quỹ bảo trì là tài sản chung của cộng đồng Cư dân. Chủ đầu tư hay Ban quản trị chỉ là những đơn vị được ủy quyền quản lý tạm thời, hoàn toàn không có quyền sở hữu cá nhân đối với số tiền này.

2. Quyền yêu cầu Chủ đầu tư bàn giao quỹ bảo trì 

Tình trạng Chủ đầu tư "ngâm" quỹ bảo trì, chây ỳ không chịu bàn giao cho Cư dân là nguyên nhân của hàng loạt vụ căng băng rôn tranh chấp tại các tòa nhà chung cư lớn. Để bảo vệ Cư dân, Luật Nhà ở đã siết rất chặt quy trình này. Cụ thể, trong Luật Nhà ở 2023 quy định:

• Sau khi tòa nhà bầu ra Ban quản trị hợp pháp và có văn bản yêu cầu, Chủ đầu tư bắt buộc phải quyết toán số liệu và bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì (bao gồm cả tiền gốc và tiền lãi phát sinh) sang tài khoản do BQT quản lý.
• Quyền chế tài của Cư dân: Nếu Chủ đầu tư cố tình không bàn giao, Cư dân thông qua BQT có quyền gửi đơn kiến nghị lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để yêu cầu cưỡng chế thu hồi tài khoản tiền gửi bảo trì hoặc phong tỏa tài sản của CĐT để thu hồi (theo Điều 154 Luật Nhà ở 2023).

3. Ban quản trị không có quyền tự ý chi tiêu nếu Cư dân chưa bấm nút "Thông qua"

Có khá nhiều bài báo đưa tin về việc Ban quản trị lạm quyền, tự ý trích tiền tỷ từ quỹ bảo trì để sửa chữa các hạng mục mà Cư dân không hề hay biết. Vậy nên, Cư dân cần nắm vững những thông tin về pháp lý, quy định pháp luật,... Đặc biệt, trong luật nhà ở 2023 có chỉ ra rằng: BQT chỉ là bên thực thi, quyền quyết định tối cao thuộc về Cư dân.

• Việc thông qua kế hoạch bảo trì và quyết định sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung bắt buộc phải được đưa ra biểu quyết và thông qua tại Hội nghị nhà chung cư (thường niên hoặc bất thường).
• Chỉ khi danh mục sửa chữa đạt tỷ lệ đồng thuận của Cư dân theo quy định, BQT mới được phép xuất toán chi trả.

4. Quyền giám sát, kiểm tra và yêu cầu công khai minh bạch tài chính

"Tiền của Cư dân phải được dùng cho Cư dân". Cư dân hoàn toàn có quyền chất vấn và yêu cầu làm rõ mọi khoản thu - chi của tòa nhà.

Để đảm bảo quyền lợi này, theo Luật Nhà ở 2023 quy định Ban quản trị có nghĩa vụ: Thực hiện công khai, minh bạch việc quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì...; báo cáo Hội nghị nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng kinh phí này.

Cư dân có thể thực hiện quyền giám sát bằng cách nào?

1. Yêu cầu BQT công khai sao kê tài khoản tiền gửi quỹ bảo trì định kỳ (tại bảng tin hoặc group nội bộ).
2. Kiểm tra các hóa đơn, chứng từ, biên bản nghiệm thu của các nhà thầu sửa chữa thiết bị trong tòa nhà.

5. Quyền được hưởng tiền lãi phát sinh từ Quỹ bảo trì

Quỹ bảo trì của một tòa chung cư có thể lên đến hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng. Khi số tiền này chưa dùng đến, nó phải được mang đi gửi tiết kiệm để sinh lời, và số tiền lãi đó cũng thuộc về Cư dân.

Trong luật này cũng có nêu rõ: Tài khoản quản lý quỹ bảo trì phải được mở tại tổ chức tín dụng (ngân hàng) dưới hình thức gửi có kỳ hạn. Toàn bộ tiền lãi phát sinh từ tài khoản này bắt buộc phải được cộng dồn, bổ sung vào quỹ bảo trì để phục vụ cho các hoạt động sửa chữa sau này, nghiêm cấm việc chia chác hoặc sử dụng sai mục đích.

Cư dân cần làm gì để đảm bảo quyền lợi về quỹ bảo trì?

Quỹ bảo trì chung cư được ví như "bảo hiểm y tế" của tòa nhà, giúp đảm bảo không gian sống của bạn luôn an toàn, giá trị bất động sản không bị xuống cấp theo thời gian. Tuy nhiên, để dòng tiền này được vận hành hiệu quả, một cộng đồng văn minh luôn cần sự cân bằng giữa quyền lợi và trách nhiệm.

Để đạt được sự đồng thuận và minh bạch cao nhất, cư dân cần chủ động thực hiện cả hai khía cạnh sau:

Về quyền lợi: Chủ động giám sát và đóng góp ý kiến

• Tích cực tham gia: Có mặt tại các kỳ Hội nghị nhà chung cư để trực tiếp thực hiện quyền biểu quyết, phê duyệt kế hoạch chi tiêu.
• Thẳng thắn yêu cầu giải trình: Giám sát minh bạch các khoản thu - chi và yêu cầu làm rõ nếu phát hiện bất kỳ dấu hiệu bất thường nào.
• Sáng suốt lựa chọn: Bầu ra những đại diện Ban quản trị có tâm, có tầm để thay mặt cư dân quản lý tài sản chung.

Về nghĩa vụ: Thấu hiểu trách nhiệm và đồng hành cùng tòa nhà

• Đóng góp đầy đủ và đúng hạn: Kinh phí bảo trì chỉ phát huy tác dụng khi nguồn lực tài chính được chuẩn bị sẵn sàng. Đây không chỉ là quy định pháp lý khi nhận bàn giao nhà mà còn là trách nhiệm cơ bản để xây dựng nền móng cho tòa nhà.
• Tuân thủ quyết định của số đông: Trong trường hợp không thể tham gia biểu quyết, việc tôn trọng và tuân thủ theo quyết định của đa số đã được thông qua tại Hội nghị nhà chung cư là yếu tố cốt lõi để giữ gìn sự đồng thuận, tránh gây chậm trễ cho các kế hoạch bảo trì cấp bách.
• Ý thức bảo vệ tài sản chung: Mỗi cư dân cần có ý thức giữ gìn các trang thiết bị chung (thang máy, cảnh quan, hệ thống PCCC...), hạn chế tối đa các hư hỏng do chủ quan gây ra, từ đó tiết kiệm nguồn quỹ bảo trì cho những hạng mục thực sự cần thiết.
• Chủ động phối hợp cùng Ban quản trị: Khi tòa nhà triển khai các kế hoạch sửa chữa hoặc bảo trì định kỳ, sự tạo điều kiện và phối hợp từ phía cư dân là chìa khóa để công việc diễn ra nhanh chóng, an toàn và tối ưu chi phí.

Với vai trò là đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, IPS luôn nỗ lực làm cầu nối, cân bằng hài hòa giữa quyền lợi của cư dân và trách nhiệm quản lý của Ban quản trị. Chúng tôi tin rằng, một quỹ bảo trì được sử dụng minh bạch, kết hợp với sự thấu hiểu và đồng lòng từ hai phía chính là công thức bền vững nhất để nâng tầm giá trị cho mỗi block chung cư